杭州信号：楼市救市全面升级？

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

5月17日杭州发布楼市新政，规定二手房限购资格放松，外地人落户即可买房，取消落户未满5年需2年社保的要求；非户籍家庭4年连续社保/个税改为连续1年即可。个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年降为2年。三孩家庭可多购买1套房，参加新房摇号可参照“无房家庭”优先摇号。

“严格来说，杭州的政策力度并不大，但杭州本身作为当下楼市最热点区域龙头代表，开始稳市了，这代表本轮楼市救市稳市将全面升级。”5月17日上午，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示。“杭州在市场没有出现全面颓势的情况下，就开始救市，给了其他城市一个样本，救市不能再等市场’救不了了’的情况下救，一定要有提前量。”

二手房限购放松

继热点城市成都调整楼市政策后，长三角重点城市杭州也再出楼市新政。

5月17日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

《通知》明确，在本市限购范围内购买二手住房的，对落户本市未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非本市户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

同时，对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。此外，《通知》明确更好满足三孩家庭购房需求。符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，可参照“无房家庭”优先摇号。

“杭州市场上，新房需要摇号，价格倒挂，二手房市场挂牌井喷出现了大幅调整的苗头，这种情况下，救市政策非常及时。”5月17日上午，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示。

张大伟提供的数据显示，4月杭州全市二手房（含富阳）成交套数为3950套，距离4000套关卡仅一步之遥，比3月份的4500套少了500套左右，整体成交量依旧处于低位。去年同期在市场成交量明显下滑的情况下，依旧达到近万套，网签量为9939套，是今年的2.5倍。

“杭州新房市场下行受二手房市场低迷的影响较大，杭州也是新房和二手房市场联动较强的城市。”5月17日，同策研究院研究总监宋红卫也向《华夏时报》记者指出，杭州二手房市场自去年以来整体较为低迷，这一情况也传导到了新房市场。今年4月份，杭州新房市场成交75万平米左右，同比下降60%，这已经是连续3个月大幅下降。

杭州贝壳研究院5月6日发布的研报指出，尽管“住宅贷款利率持续下调，放款周期降到历史最低水平”，但业主对当前市场预期不高，挂牌意愿降低。4月新增挂牌买卖房源量10000+套，环比下跌28%，同比下滑39%。市场观望氛围浓厚叠加疫情期间人口流动较差，带看量下滑明显。4月二手房带看30000+，环比下跌23%，同比下滑54%。

在信贷端不断放松、限购端利好政策出台的当下，杭州二手房市场能否扭转下行趋势仍有待市场考验。而受访业内人士公认，此次杭州新政降低了二手房限购门槛、合理支持置换改善需求、支持三孩家庭购房需求等，将有效提振二手房市场。

“总体看来，此次针对二手房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。”5月17日，中指研究院浙江分院常务副总高院生分析认为，杭州新政降低了二手房限购门槛，大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。同时，家庭唯一住房转让的增值税免征年限由满5变满2，大大降低了购房成本，助力刚需群体置换改善需求。此外，支持多孩家庭合理住房需求，既能小幅增加市场购买力，也能起到促进生育意愿的作用。

杭州新政释放信号意义

值得注意的是，作为长三角重点城市，杭州此次出台新政也被认为颇具风向标意义。

“严格来说，杭州的政策力度并不大，但杭州本身作为当下楼市最热点区域龙头代表，开始稳市了，这代表本轮楼市救市稳市将全面升级。”张大伟向《华夏时报》记者强调：“杭州在市场没有出现全面颓势的情况下，就开始救市，给了其他城市一个样本，救市不能再等市场’救不了了’的情况下救，一定要有提前量。”

“至此，中国三个全国性的房地产市场即海南、成都和杭州都出台了政策，具有非常强的信号意义。”5月17日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者强调，这三个区域市场的外来人口导入规模较大、房地产市场规模也较大，其政策的放松，本身具有非常强的信号意义。

严跃进认为，杭州此次政策也比较经典，值得全国其他城市的学习。

5月17日，亿翰智库研究总监于小雨判断，杭州作为核心城市，其放宽限购和降低增值税免征年限的政策更具有代表意义，预计后期将有更多核心城市在新市民购房、多孩家庭购房等方面进行政策调整，从实际出发，切实保障刚需和改善性住房需求的释放。另外，也不排除上海、深圳等核心城市二手房指导价有所松动，保障刚需的同时活跃二手房市场，进而有利于“卖1买1”的改善性需求落地。

据中原地产统计，截至5月16日，累计已经超过40城市当月发布了稳楼市政策。而除了地方政府外，央行等也开始全面维稳楼市。今年以来，全国已有接近130个城市出台了房地产政策，其中4-5月井喷刷新历史记录，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。

张大伟直言，与2021年开年一季度房地产调控全面收紧，彼时“学区房+集中卖地+约谈+市场监管”的楼市调控主要特点相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

本期编辑：孙琪

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